开发商大玩"非暴力不合作" 捂盘只因成本早已收回

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05月

  业内人士认为,开发商捂盘的底气很大程度上是因为其项目地价较低,随着近几年房价高涨,开发商早已收回了成本。图为位于北京崇文区的“中海紫御公馆”,目前单价4万元/平方米,2003年买地时楼面地价只有500多元/平方米。本刊记者 曹海鹏 摄

  新西兰中华新闻网消息 这绝不是第一次。

  楼市新政出台之日,就是大量开发商集体“隐身”之时。

  4月17日,国务院发布了调控楼市“国十条”,9月29日,为继续贯彻“国十条”,七部委出台了五项措施,被称为“9・29新政”。

  于是,10月份的市场供应与5月份几乎一模一样,市场上除了购房者踪迹少见之外,开发商也仿佛一下子消失了似的,开盘项目骤减。

  在政策层面坚决打击楼市投机的风口浪尖,绝大多数房地产项目都选择打太极的方式以柔克刚,而这种博弈的结果,多年来都是以开发商完胜而告终。这一次,会不会是个例外呢?

  多个项目开盘爽约

  日前一则来自房地产专业机构的调查报告引发了购房者的忧虑。该报告指出,全国24个大中城市11月份的开盘量相比10月份数量明显锐减,如北京开盘量环比大降50%,广州降幅为60%,南京降幅为30%等。市场分析人士指出,开盘量大减意味着市场新增供应不足,这将进一步加剧市场的供需失衡,从而使得房价有动力继续保持高位运行。

  事实的确如此,自“9・29新政”实施一个月来,来自中国指数研究院的监测显示,京沪广等多个城市楼市成交下降,但价格依然坚挺。

  纵向对比更能说明不少房地产开发企业在“9・29新政”之后的开盘策略。据北京中原地产9月26日公布的统计报告显示,10月份北京预期开盘的项目达到43个,其中不少是纯新盘,如“一品公馆”、“戛纳35号”等。但从目前现实的市场来看,不少项目仍处在积累客户阶段,并未开盘。

  来自北京市房地产交易管理网的数据显示,10月份北京拿到预售证的住宅项目只有15个,远低于此前多家机构预测的三四十个。

  在二线城市,如西安、武汉等地,不少项目也选择押后开盘,或者“跳价”开盘。跳价,成为2009年中国房地产市场火爆引发出的一个新词,是说房价已经不能简单用“涨价”来形容了,是直接一个个台阶跳上去的。

  在华北地区代理了多个项目的某房地产营销机构副总告诉记者,这是一种典型的捂盘手法。受到房产新政效力的影响,一些原本计划开盘的项目不得不搁置开盘;有些新项目一期定价较低以吸引眼球,后面的二期、三期则通过高幅度涨价达到捂盘的目的。

  捂盘只因成本早已收回

  近日,华远地产董事长任志强在其新书《任你评说》发布会上说,在楼市新政出台之后,一些已经报批的楼盘就必须根据新政的精神重新报批,可能有些楼盘就无法通过了。

  据一位消息灵通的楼市买家介绍,“9・29新政”之后,北京某区楼价超过3万元/平方米的楼盘一律暂停开盘。

  而上述房地产营销机构副总则表示,有些项目捂盘是无奈之举,因为在目前的市场环境下,如果和政策相抗衡,仍然将项目定价过高,就面临无人接盘的风险;如果配合政策,定价较低,很可能达不到预期收益,因此只能捂在手中。

  操盘了多个项目的地产营销界人士马文杰则认为,不少开发商目前应对新政的手段颇有点“非暴力不合作”的意味。原因一个是在流动性旺盛的背景下,预期市场和政策仍有可能好转;另一个非常重要的原因就是其项目地价比较便宜,而且随着近几年房价高涨,开发商早已收回了成本,因此对于这些项目而言,定价越高收益越多,即使是捂在手中不销售也没有任何风险。

  比如,位于北京崇文区的“中海紫御公馆”,连续几个季度进入北京豪宅单价前30名榜单,目前单价为4万元/平方米。而据记者了解,其2003年买地时楼面地价只有500多元/平方米。目前在新政的压力之下,“中海紫御公馆”的定价依然远超周边项目。

 

 房价“越调越高”的奥秘

  对于地产市场而言,一般遵从“量在价先”的走势,但“9・29新政”一个月来,多个大中城市楼市成交量大跌,房价却未出现明显下降。

  马文杰表示,在项目不开盘或高价捂盘的情况下,最终要实现降价必将十分艰难。

  几乎每一轮调控背后,都有大量项目采用这种操盘手法。今年4月17日“国十条”出台以来,各大城市许多项目迅速取消开盘计划,结果是从4月份以来房价仍在持续小幅攀升。

  在传统的交易旺季9月份到来时,蛰伏已久的新老项目纷纷登场。在北京,9月份有27个住宅项目取得预售证,创下近半年来的高峰。

  与此同时,据国家统计局公布,9月份全国70个大中城市房价环比上涨0.5%,是近半年来的最大涨幅。70个大中城市中,有62个城市房价环比都出现上涨,只有1个城市(海口)环比下降。

  马文杰表示,大量项目搁置开盘计划,这与囤地的本质是一样的:一方面,捂盘减少了市场供应,中国房地产市场目前整体上仍是供不应求,这是高房价的根源之一,因此不少项目停止开盘将消减政策抑制高房价的效力,这也正是今年4月“国十条”出台以来全国房价仍居高不下的一大重要原因;另一方面,每次随着市场形势的好转,这些捂盘项目再次上市时,其价格大都连续上涨,多年来正是在这种节奏中,房价越调越高。

  业内人士称短期内供应将大量增加

  马文杰表示,捂盘主要有两种表现:一是在房价急剧上涨时捂盘惜售,以追求房价进一步上涨;二是遭遇市场风险时拒不开盘。从稳定房地产市场的角度来看,这两种行为都应该严厉打击。

  在“9・29新政”中,住建部等多部门再次强调,对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

  北京市在这方面显然走在前列。10月25日,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台,该办法明确规定,自2010年12月1日起,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

  也就是说,开发商在进行预售时,购房者付的钱都要先进入专用账户,留存从开发建设直至为购房者办房产证这一阶段需要的资金总量,以确保楼能盖起来,剩余资金开发商才可以提取。

  北京中原地产市场总监张大伟表示,相比之前的金融政策、交易环节政策,预售资金监管将非常直接地沉重打击开发商。由于预售资金首先用于盖楼,开发商要想补足流动资金,必须加快销售,进而将促进开发商快建、快销,避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。在他看来,很多拖延开发周期的企业将得不偿失,会加快现有项目的开发,年底房地产市场可能在短期增加大量供应。(《中国经济周刊》记者 刘德炳)